한국에서는 건축 관련 법류나 행정 업무를 법무 법인이 하는 경우는 매우 드물지만, 발리에서는 이 분야에 대해 가장 잘 핸들링 할 수 있는 업체가 저희 같은 투자 컨설팅 법무 법인들입니다.
그 까닭은, 인도네시아에 이민이나 투자를 할 때 가장 조심하셔야 하는 부분이 건축, 부동산 관련된 허가들이기 때문입니다. 건축업을 하거나 부동산에 대한 직접 투자는 더 말할 나위도 없고, 사옥을 임대하거나 사업장을 선정할 때 각 지역 별로 토지 구역, 건축 허가, 관련 환경 라이센스를 구비를 제대로 하는 것이 사업 성패를 좌우하기 때문입니다. 따라서 이 부분에 대한 노하우가 없으면 제대로 된 비즈니스 컨설팅을 할 수가 없습니다.
새로 지어진 리조트가 하수 시설 라이센스, 우물 라이센스, 혹은 발전기 라이센스를 취득할 때 지역 규정에 맞지 않아 허가가 나지 않는다던가, 아예 설계부터 잘못되어 관련 규정에 맞춰 건축물을 허물고 변경해야 한다던가, 혹은 해안 후퇴선을 맞추지 못해 아예 투자 전액이 함몰되는 일들도 있기 때문입니다. 이 과정에서 사업주가 느끼는 고통과 스트레스 또한 너무나 극심하지요. 이해하기 쉽게 가상의 예를 하나 들어 드려 볼까요?
요즘 핫한 짱구에서 서핑 캠프 사업을 하려는 A 씨는 사누르에서 캠프를 하는 지인 B 씨에게 여러 조언을 듣습니다. 그리하여 캠프를 지어줄 건축 업자를 구하고 법인 사업자와 비자를 맡아줄 법인 에이전시를 B 씨에게 소개받아 부푼 꿈을 안고 프로젝트를 시작합니다.
1. 에이전시와 계약을 하자마자 외자 투자 법인 PT PMA가 만들어졌습니다. 역시 B 씨의 법인 관련 업무를 모두 관리한다더니 믿을 만합니다. 법인 소재지는 일단 실제 사무실 주소지가 결정되는 대로 진행하기로 하고 에이전시가 소개한 주소지 대행업체를 사용했습니다.
2. 곧 짱구 해변가에 적당한 토지도 골랐습니다. 도로와도 가까울 뿐 아니라 평화롭게 논들이 펼쳐져 있고, 소들이 풀을 뜯는 한가로운 전원 풍경이라 땅의 입지도 너무나 맘에 듭니다. 안전한 거래를 위해 공증인 참여하에 10년 임대를 완료하였습니다.
3. 건축 업자와 협의하여 원하는 캠프를 구상하였습니다. 방은 도미토리 5개, 개인실 5개 커플실 3개에 공용 식당과 부엌이 있습니다. 수영장도 넣어야 되기 때문에 가능한 용적률을 높여야 해서 90%를 기준으로 잡았습니다.
4. 드디어 첫삽을 뜨고 착공을 시작하였습니다. 기초들이 올라가고 지붕을 씌웠습니다. 완전 오픈까지 5개월 정도만 더 공사를 하면 오픈이 가능할 것 같습니다.
< 악몽의 시작>
1. 지역 반자르 클리안이 현장에 찾아왔습니다. 인부들을 반자르에 등록하고 매월 도네이션을 거주 허가로 내야 한다고 합니다. 뭔가 속는 것 같지만 일단 돈을 냅니다.
2. Satpol PP에서 공사장에 왔습니다. 건축 허가 없이 건축을 하였기 때문에 일단 건축을 중지당했습니다. 그래도 다행인 것은 건축 허가만 받으면 벌금 10juta ( 약 80만원)만 내고 다시 건축을 할 수 있다고 합니다.
3. 건축 업자는 자기가 다 알아서 할 수 있으니깐 걱정 말라면서 자기 친구가 IMB 부서에 있다면서 “No problem”이라고 합니다. 걱정은 되지만 기다려 보기로 했습니다.
4. 건축 업자가 자신의 친구에게 물어보니 IMB 허가를 위해서는 60juta(약 48만 원) 정도 돈이 든다고 했다고 합니다. 석연치 않지만 IMB 부서에 있다는 그 사람에게 IMB 허가 대행을 맡기기로 합니다. 급한 대로 50% 선급 50% 잔금 조건으로 진행하기로 합니다.
5. 공사는 중단되었지만 건축 업자 말로는 인부를 잡고 있어야 하니 매월 대기 인건비를 줘야 한다면서 공사도 하지 않는데 월 대기 비용을 달라고 합니다. 한 달 정도면 IMB가 나온다고 하니 대기 비용을 주는 것이 낫다는 건축 업자의 말대로 A 씨는 울며 겨자 먹기로 대기 비용 1달 분을 선 지급하기로 하였습니다.
6. 법인 에이전시한테 연락이 왔습니다. 비자를 진행하려면 사무실 IMB가 있어야 하는데 실제 주소지를 구했는지 묻습니다. 이미 임대한 서핑 캠프에 주소지 사무실을 등록하고 싶다고 했더니, 그러려면 해당 장소에 IMB는 물론 UKLUPL 이란 환경 평가도 받아야 한답니다.
8. 에이전시에게 UKL UPL에대해 물어봤더니 서핑 캠프의 UKL UPL은 Wisata Tirta라고 약 8~12개월 정도 걸리는 데다 이 환경 라이센스를 취득하려면 5000불(약 600만 원) 이상의 추가 비용을 내라고 합니다.
9. 에이전시와 해당 환경 라이센스 추가 계약을 합니다. 이미 A 씨는 10년 빌린 땅을 선금으로 이미 내 버렸고 공사 진척률도 70% 이상이기 때문에 물러설 곳이 없습니다.
10. 에이전시는 법인으로 UKL UPL을 진행하고 있고, 끊임없이 전화해서 이런저런 명목으로 각종 비용을 부담해야 한다고 했습니다. A 씨는 일이 잘 되어 가고 있는지 확인할 길은 없고 각종 비용을 달라고 하니 답답하기만 합니다.
11. IMB를 진행해준다는 사람에게 연락해보니 UKL UPL이 안 되어서 IMB 프로세스가 불가능하다고 했습니다. 물론 자기 잘못이 아니니 선금은 돌려줄 수 없다고 합니다. A 씨는 법인 에이전트가 UKL UPL를 진행하고 있으니 기다렸다가 IMB를 진행해달라고 했지만, IMB 부서에서 원하는 것은 땅주인 명의의 건축용 UKL UPL 이라 에이전트가 진행 중인 법인 명의의 UKL UPL는 사용할 수 없다고 합니다. 만약 땅주인 명의의 UKL UPL를 진행하려면 40 Juta (약 32만 원)를 더 내라고 합니다.
12. A 씨는 이제 누구의 말도 믿을 수가 없습니다. 전부 사기꾼 같아서 직접 현지 직원을 채용해 사정을 알아보려고 노력해봅니다.
13. 공사를 중지한지 2~3달이 지났고 IMB는커녕 건축용 UKL UPL도 진행이 안되어 어쩔 수 없이 인부들은 돌려보냈고 공사는 잠정 중단하였습니다.
14. 채용한 현지 직원은 관공서를 돌아다니며 세부적인 정보를 알아왔지만 정보를 알아보면 알아볼수록 더욱 복잡해지는 느낌입니다.
15. 바둥지역에서 서핑 캠프를 하는 다른 사람들의 도움을 받아보려고 했는데, 대부분이 라이센스가 없이 운영 중이었습니다. 다들 법인은 있지만 캠프는 단기 렌트로 빌려서 사용하고 있고 그렇게 해도 아무 문제가 없다는 얘기가 있는가 하면, 그렇게 하다가는 강제 추방은 물론 이민법 위반으로 구금된다는 사람도 있어 어느 말이 맞는지 알 수가 없습니다.
16. 에이전트에게 연락이 왔습니다. UKL UPL을 진행하려다 보니 해당 캠프의 토지 구역이 지역이 Peternakan이라 해당 지역에 회사도, 상업용 빌라도 건축이 불가하다는 것입니다. 서핑 캠프의 토지가 기준과 방 개수는 반드시 상업용 빌라 라이센스를 받아야 하고 그러려면 해당 토지 구역이 Wisata (=Tourist) 구역 이어야만 한다는 것입니다.
17. A 씨는 근처 모두 상업 시설투성이고 상업 빌라투성인데 어떻게 그럴 수가 있냐면서 에이전트에게 화를 냅니다. 그 일 후로 에이전트는 A 씨의 전화를 피하기 시작하고 이후로는 업무 업데이트도 받을 수 없어졌습니다.
18. A 씨는 해당 지역의 토지 목적 (지목)을 변경하려고 여기저기 뛰어다녔지만, 많은 사람들이 모두 각기 다른 얘기를 하는 통에 시간 만 흐르고 있습니다. 물론 A 씨는 B 씨에게 여러 번 현재 상황을 알려주고 사 누르는 어떤지 물어봤지만 돌아오는 B 씨의 대답은 “사누르는 괜찮은데.. 아마 짱구 관료들이 부패한 것 같아. 아무래도 사기당하는 게 아닐까? “라는 대답뿐이었습니다.
19. A 씨는 화가 머리끝까지 치밀어서 법인 에이전트와 IMB 대행해주기로 한 사람에게 업무를 진행하지 않으면 형사 고소하겠다고 메시지를 보냅니다. 그러자 법인 에이전트에게서 연락이 옵니다 ” 당신은 아직 IMTA와 KITAS를 받지 못했는데 발리에서 건축을 하고 업무를 했잖아요? 이거 내가 이민국에 고발하면 당신은 어떻게 될 거 같아요? 난 이민국에 친한 친구가 있는데…” IMB 대행해주기로 한 사람은 아예 연락도 되지 않고 건축 업자와도 관계가 틀어져서 이미 지어져 있는 기초 공사의 도면조차 받지 못했습니다.
20. A 씨는 더 이상 발리가 아름다워 보이지 않고 미소로 가득한 현지 사람들도 꼴 보기 싫습니다. 전 재산을 투자하여 열심히 일한 것 밖에 없는데 왜 이런 일이 벌어졌는지 A 씨는 납득도 안되고, 어떻게 수습해야 할지 머릿속만 복잡할 따름입니다.
< 정말 A 씨에게는 무슨 일이 벌어졌던 것일까요? 어떻게 수습해야 될까요? >
1. 문제점의 분석
– 잘못된 토지 구역을 선택하였습니다: 바둥 지역의 상업 빌라는 반드시 관광 지역에만 건설 가능합니다
– Pool 이 있는 건축물은 건축 허가 전 반드시 UKL UPL( 환경 영향 평가)를 받아야만 합니다. 즉, 건축용 UKL UPL도 반드시 필요한 것입니다.
– IMB 명의에 대한 고려가 부족했습니다: IMB 명의는 건축주로도 외자 투자 법인이 장기로 땅을 임대했을 경우 법인 명의로도 발급이 가능합니다. 만약 회사 설립을 같은 곳에 하고 운영을 하려 했다면 법인 명의로 IMB로 진행하고 건축과 사업용 UKL UPL을 한 번에 진행할 수 있었겠지만 각기 다른 명의를 사용함으로써 두 번의 프로세스를 진행해야만 하는 상황이 된 것입니다.
– IMB 없이 건축을 시작하였습니다: IMB 없이 건축을 했을 경우는 벌금이 부과되며, 건축 중지 명령을 받게 됩니다. 따라서 반드시 IMB를 선행 후 기초를 시작해야 합니다.
– 어떤 용도의 IMB를 신청해야 하는지 모르고 시작했습니다. 건축물의 용도에 따라 적용되는 규정이 모두 다릅니다. 건축 설계 시 이러한 규정들이 모두 반영되어야 합니다.
– 500 m2 이상이거나 2층 이상의 상업용 건물은 지반 검사를 받고 이상 없음을 확인받아야 합니다. 만약 이상 없음을 확인받지 못한다면 해당 토지에는 목적한 건축물을 건축할 수 없거나, 해당 지역의 지반 강화를 선행해야 합니다.
2. A 씨가 선택할 수 있는 솔루션
– 토지 지목을 변경할 수 없을 뿐더러 토지 구역은 개인이 수정 변경하기 매우 어렵습니다 (50 헥타르 이상의 토지 소유주들이 청원하면 지방 정부와의 협의를 거쳐 수정 가능할 수도 있습니다)
– 해당 토지를 전대하여 투자금을 최대한 회수는 하는 방안
– 건물을 지어서 IMB 없이 사용할 임차인을 찾아 임대하는 방안 (임차인은 아마도 불법으로 사업을 운영하게 될 것입니다.)
– 법인 주소지는 다른 곳으로 이전하고 획득 가능한 IMB를 획득하여 제3자에게 임대하는 방안 (어떤 imb든 사업용으로 활용할 수 없습니다)
– 뒤를 봐줄 수 있는 실세 라인을 찾아 뒷돈을 주고 건물을 완공한 후 불법적으로 서핑 캠프를 운영하는 방안 (가능할 수도 안 할 수도 있습니다)
– 운명에 맡기고 불법으로 사업체를 운영하는 방안
발리에 수많은 불법 업체들이 난립하는 이유 중 적지 않은 부분이 A 씨처럼 이러지도 저러지도 못하는 처지에 빠져 울며 겨자 먹기로 투자금을 회수할 때까지 조심조심 불법으로 영업하는 경우입니다. 발리는 관공 지다 보니 불법 사업자에 대한 대대적 단속이 드문 편입니다. 따라서 어찌 보면 합법적인 사업자보다는 불법적인 사업자가 더 많이 보이기도 합니다. 그러나 불법으로 사업을 하실 경우의 리스크는 매우 크다는 점은 알고 계셔야 합니다.
저희가 직접 투자 프로세스를 진행하면서 혹은 이미 상당히 곤란한 상태에 빠진 고객들과의 상담을 통해서 왕왕 경험하는 케이스를 가상으로 꾸며 설명해드려보았습니다.
발리끼따스가 왜 건축 허가와 설계 감리 컨설팅을 하는지 답이 되셨나요? 고객들의 자산을 보호하고 가장 안전한 투자를 위해서는 건축 허가, 설계 감리의 전문 인력이 없어서는 안되기 때문입니다. 오히려 역설적으로 이러한 건축, 설계 감리에 대한 전문 인력이 없는 업체는 사례에 나오는 것과 같이 고객에게 어마어마한 손해를 끼칠 수도 있다는 사실을 전달해드립니다.
