외국인 투자자들이 간과하기 쉬운 건축 허가 (Izin Mendirikan Bangunan , 이하 IMB) 사전 프로세스와 건축 허가에 대한 개요를 포스팅합니다.
제목이 조금 자극적인 이유는, IMB 문제가 꼬이면 정말 해결하기가 힘들기 때문입니다. 외국인 투자자들이 가장 흔하게 착각하는 것들 중 하나가 규정 위반으로 프로세스가 꼬이면 뒷돈으로 해결할 수 있을 것이란 생각인데 그게 그렇게 쉽지가 않습니다.
인도네시아의 뒷돈은 사실상 합법적인 일을 빠르게 프로세스 하거나 합법적인 일들을 조금 용이하게 수행하기 위해 사용되는 것이지 불법적인 일을 수습하거나 불법 사항을 무마하기 위해 넘어갈 때 쓰이는 것이 아닙니다. 이런 뒷돈은 실제로 부패 범죄와 연결되는 중대한 형사 문제이니 인도네시아의 부패지수가 높다 하여도 이런 정도의 부패가 쉽게 일어나지는 않습니다. 이 부분에 대해서는 차 후에 상세히 포스팅을 한 번 해보도록 하고 오늘은 이런저런 이유로 외국인 투자자들에게 많은 고통과 시름을 안겨주는 IMB에 대해 상세히 알아보겠습니다.
1. IMB 개요
– IMB는 건축물에 대한 허가이므로, 원칙적으로 건물을 소유한 사람이 받을 수 있습니다 (땅주인, 장기 임대한 국내외 법인, 단, 장기 임대한 개인의 경우 개인 명의로는 IMB를 프로세스 할 수 없습니다)
– IMB는 해당 Kebupaten의 IMB 규정에 맞춰 설계한 후에 담당 공무원의 검토를 받습니다. 조금 어려운 점은 IMB 규정은 Kebupeten마다 상이하고 이에 대한 관료들의 해석 또한 각각 상이하여 이미 컨펌을 받은 도면이 담당 공무원이 변경되면 다시 수정해야 하는 경우가 빈번히 발생하기 때문입니다.
– IMB는 건축 전 사전적으로 받아야 합니다. IMB를 받지 않고 건축을 하게 되면 완공 시 해당 건축물 가격의 10%에 해당하는 IMB 위반 벌금을 내야 합니다.
-IMB에는 건축될 건축물에 관한 사용 목적이 명기되어 있습니다. 이 목적에 맞는 용도로만 해당 건물을 사용할 수 있습니다. 만약 다른 용도로 사용을 원하시면, 해당 IMB를 수정해야 합니다.
-IMB가 없는 건물은 상업용으로 사용할 수 없습니다. 대부분의 라이센스는 해당 업종에서 요구하는 IMB 기능을 가진 건물에만 허가를 내어 줍니다.
– IMB 기능에 따라 분류되는 이름이 있으니 건물을 임대하실 때는 반드시 어떤 IMB 기능을 가진 IMB를 확인해야 합니다. ( 사무실을 임대하시려면, IMB Kantor, 연락 사무실용 사무실을 임대하시려면 IMB Perkantoraka, 식당용 부지를 임대하시려면 IMB restora 등 사업 용도에 맞는 IMB를 확인)
2. IMB 프로세스
– 건물이 소재하고 있는 해당 반자르의 소속 발리니즈가 아니라면 누구나 반드시 IMB를 프로세스 해야 합니다.
– 외국인이나, 해당 반자르 소속 발리니즈가 아니라면 IMB 없이 건물을 짓거나, 보수하거나, 이용할 경우 반드시 법적 문제가 생깁니다.
– IMB는 점차 로컬 반자르에게까지 그 강제력이 점차적으로 늘어가고 있는 추세입니다.
– 전 주인이 IMB 없이 상업용 건물을 운영했다고 해서 덜컥 임대해서는 안 됩니다. 반드시 IMB를 확인하세요. (소수지만 지역에 따라 로컬 발리니즈의 경우 IMB 없이 호텔 영업을 하기도 합니다.)
3. IMB 프로세스 전 반드시 확인해야 할 서류
– Informasi Tata ruang : 해당 토지의 토지 목적과 구획을 확인한 후 원하는 건물을 지을 수 있는지 확인해야 합니다. (호텔과 관광업 상업 건물은 <관광존>에만 설립 가능/ Pondok Wisata도 <관광존>에만 가능, 사무실 <거주 존>에 가능, 장기 임대용 집 <거주 존>에 가능, <그린벨트 존> 어떤 건물도 건축 불가 등등..)
– Sertifikat Tanah (땅문서) :토지 소유 인과 토지에 얽혀있는 권리관계, 담보 제공 여부를 알 수 있습니다
– Izin Kavling (Kavling 허가): 넓은 대지를 분할하여 사용하고자 할 경우 받아야 하는 허가입니다. 땅의 크기 건축물의 용도에 따라 반드시 필요한 경우가 있으므로, 사용하고자 하는 땅이 Izin Kavling이 필요한 땅인지 확인해봐야 합니다.
* 땅을 장기로 임대하기 전에 반드시 건축물의 용도와 관련 규정을 모두 파악한 상태에서 임대를 해야 투자 손실이 없습니다. 땅의 입지만 보고 임대하였다가 잘못된 지목이나 구역일 경우, 그대로 손실이 되는 경우가 비일비재하기 때문입니다.
4. IMB 프로세스 전 선행해야 하는 프로세스
상세한 IMB 규정은 Kebupaten 별로 달라집니다. 대략 적으로는 하기와 같은 선행 프로세스가 요구됩니다.
– 도로 접근 허가 : 자신의 땅에 접근 공도가 없을 경우 도로를 사용할 수 있는 합의를 받아야 합니다. (인접 토지 주에게 허가를 받아야 하고 이 도로 접근 허가가 없으면 땅은 있지만 접근할 수 없는 섬 같은 땅이 생기기도 합니다. 반드시 땅 주변에 공도나 도록 있는지, 만일 공도가 아니라면 도로 접근 허가를 계약의 선행 조건으로 진행해야 합니다)
-환경 허가: 해당 건축물의 용도 크기 목적에 따라 요구하는 환경 허가가 달라집니다. 건축물에 부합하는 환경 허가를 득해합니다.
– Sondir Tanah : 해당 건축물의 층고, 구조에 따라 달라집니다. 일반적으로 건축물의 지반의 안정성을 체크하고 건축에 이상이 없음을 면허를 가진 업체 (또는 사람)에게 의뢰하여 이상 없음을 확인받아야 건축이 시작됩니다.
– 정수 시스템 설계 도면 (주택용)
– 폐기물 처리장 이미지 (공장 / 산업용/ 호텔)
– 소방 시스템 이미지 (공장 / 산업, 창고, 호텔 및 기타)
– 배수 시스템 이미지 (하우징 용)
각각의 선행 시스템에서 요구하는 규격, 설비, 라이센스 등이 갖춰지지 않은 채 건물이 지어지면 해당 항목에 대한 벌과금이 있을 뿐 아니라, IMB를 다시 받는 것에도 큰 걸림돌이 되니 이 선행 프로세스를 정확히 알고 건축을 시작해야 합니다.
5. IMB의 유효기간
– 땅주인일 경우: 소유권이 변경될 때까지
– 장기 임대일 경우: 임대차 계약에서 정한 만료일까지
– IMB의 변경 사유가 발생하기 전까지
6. 발리 주정부가 강제하는 IMB 공통 규정
– 건물 최대 높이 15M
– 사면 지붕, 발리 스타일의 지붕 (조글로 스타일이나 루프탑 형태의 지붕은 허용되지 않습니다)
– 담, 지붕, 외벽에 발리 스타일의 모티브 장식
– 최대 용적률/ 담/진입로 규정
